Christian Zini Amorim aponta que a responsabilidade civil decorrente de vícios ocultos na compra de imóveis é um tema de grande relevância para empresários que utilizam bens imóveis em suas operações, seja para sede da empresa, locação ou investimento patrimonial. Esses defeitos, que não são aparentes no momento da aquisição, podem comprometer a estrutura, o uso e até a valorização do bem, gerando sérios prejuízos e disputas judiciais.
O risco se torna ainda mais sensível quando o imóvel é adquirido para fins comerciais. Problemas como infiltrações, falhas elétricas, fundações comprometidas ou irregularidades não visíveis no ato da compra podem levar à paralisação de atividades e à necessidade de grandes reparos. Por isso, é fundamental entender o que a legislação prevê e como se prevenir de situações dessa natureza.
O que são vícios ocultos e como a lei trata o tema
Vícios ocultos são defeitos que não se manifestam de imediato e que só podem ser detectados após a entrega ou uso do imóvel. Eles diferem dos vícios aparentes, perceptíveis no momento da vistoria. No Código Civil, essa situação é regulada principalmente pelos artigos 441 a 446, que preveem a possibilidade de o comprador exigir abatimento no preço, substituição ou reparação do dano, desde que o vício seja comprovado e a ação seja movida dentro do prazo legal.
Segundo Christian Zini Amorim, a contagem do prazo prescricional para esse tipo de responsabilidade começa a partir da identificação do defeito, e não necessariamente da entrega do imóvel. Isso protege o comprador, mas também exige atenção e ação rápida assim que o vício for percebido. Para empresários, isso significa estar atento não apenas à documentação, mas também a inspeções técnicas regulares nos imóveis adquiridos.
Cuidados essenciais antes da compra de um imóvel comercial
Uma das principais formas de evitar litígios por vícios ocultos é investir em uma diligência técnica minuciosa antes da compra. Isso inclui laudos estruturais, avaliação da rede elétrica, hidráulica e fundações, e também uma análise jurídica completa da situação do bem. A contratação de engenheiros e advogados especializados pode revelar riscos ocultos que não seriam detectados em uma simples visita.
O advogado Christian Zini Amorim frisa que, para empresários, essa diligência deve fazer parte do planejamento estratégico de qualquer aquisição patrimonial. Além da análise técnica, também é recomendável revisar cuidadosamente cláusulas contratuais, como as que tratam de garantias do vendedor, prazos de responsabilidade e limites de reparo. Contratos que omitem essas disposições expõem o comprador a prejuízos e longas disputas judiciais.
Cláusulas contratuais que aumentam a segurança do comprador
Incluir cláusulas específicas sobre responsabilidade por vícios ocultos pode ajudar o empresário a se proteger preventivamente. Dispositivos que preveem garantias estendidas, prazos adicionais ou inspeções técnicas obrigatórias antes da formalização da venda são estratégias que aumentam a segurança jurídica da transação. Além disso, é possível pactuar indenizações automáticas em caso de descumprimento, o que agiliza a solução sem necessidade de judicialização.
De acordo com Christian Zini Amorim, muitos contratos de compra e venda tratam essa questão de forma genérica ou superficial. Isso ocorre principalmente quando o imóvel é adquirido sem a intermediação de assessoria jurídica. Em um mercado complexo como o imobiliário, especialmente no contexto empresarial, a proteção contratual é tão importante quanto o valor da compra.
Imóveis empresariais: prevenção é mais eficaz que litígio
Para o empresário, um imóvel não é apenas um bem, ele representa um ativo operacional e financeiro que deve estar livre de riscos que possam comprometer a atividade-fim da empresa. Por isso, a prevenção jurídica deve estar integrada ao processo de aquisição. Além da fase prévia, o monitoramento pós-compra também é recomendável, especialmente quando há previsão de uso intenso do imóvel.
Christian Zini Amorim comenta que, em disputas envolvendo vícios ocultos, o ônus da prova muitas vezes recai sobre o comprador. Assim, reunir evidências desde o início, laudos, comunicações com o vendedor, fotos e contratos bem redigidos, é essencial para garantir seus direitos. Ao combinar prevenção técnica e respaldo jurídico, o empresário se posiciona com mais segurança no mercado.
Autor: Joann Graham
